Hjem/Tema og spørsmål/Utbyggingsavtaler og forholdet til kommunale vegnormaler

Utbyggingsavtaler, rekkefølgebestemmelser og forholdet til kommunale vegnormaler

Utbyggingsavtalerrekkefølgebestemmelser og forholdet til kommunale vegnormaler

Utbyggingsavtaler kan være et viktig verktøy for gjennomføring av rekkefølgekrav og andre krav i reguleringsplan som gjelder større utbyggingsprosjekter. Denne artikkelen omtaler regler om utbyggingsavtaler, rekkefølgebestemmelser, og avslutningsvis forholdet til lokale vegnormaler i utbyggingsavtale- og plansammenheng.

 

Bruk av utbyggingsavtaler er regulert i kapittel 17 i lov av 27. juni 2008 nr. 71 om planlegging byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven – heretter betegnet pbl.). Bestemmelsene om utbyggingsavtaler trådte i kraft i 2006 (i den tidligere plan- og bygningsloven) samtidig med forskrift 20. april 2006 nr. 453 om forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler. 

En utbyggingsavtale er en avtale mellom kommunen og en utbygger eller grunneier om utbygging av et konkret område innenfor rammen av kommuneplanens arealdel, reguleringsplan eller byggesaksplan. Det kan inngås utbyggingsavtaler som omfatter offentlig teknisk og grønn infrastruktur, boligpolitiske tiltak og andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av arealplan. Det er ikke adgang til å inngå utbyggingsavtale om bidrag til eller som forskuttering av kostnader til sosial infrastruktur. Det kan avtales at grunneier eller utbygger skal besørge eller bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtakene. Tiltakene og kostnadene som avtales besørget utført/bekostet av utbygger, må være nødvendige, forholdsmessige og stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang. 

I en ordinær utbyggingsavtale er det grunneier eller utbygger som finansierer, prosjekterer og bygger de kommunale anleggene etter planer som er teknisk godkjent av kommunen. Kommunen overtar anleggene med tilhørende grunn og rettigheter vederlagsfritt etter ferdigstillelse. Det er imidlertid flere varianter av utbyggingsavtaler hvor partenes plikter og rettigheter blant annet avhenger av hvilke modeller som velges i forhold til håndteringen av problematikken rundt merverdiavgift, jf. anleggsbidragsmodell og justeringsmodell. 

Utbyggingsavtale etter anleggsbidragsmodellen innebærer at kommunen er byggherre for de kommunale anleggene som inngår i utbyggingsavtalen. Kommunen er da ansvarlig kontraktspart mot leverandørene, og har formelt sett det overordnede ansvaret som tiltakshaver for disse anleggene, men gjennomføringen administreres av utbyggeren. Ved bruk av anleggsbidragsmodellen skal utbygger sørge for å overføre eiendomsrett/bruksrett for areal regulert til offentlige formål til kommunen før oppstart. Byggingen av de offentlige anleggene med anleggsbidragsmodellen finansieres ved at kommunen innkrever anleggsbidrag fra utbygger (nettokostnad uten mva). Et av hovedpoengene med anleggsbidragsmodellen er at utbyggingen slipper å betale merverdiavgift på opparbeidelse av de kommunaltekniske anleggene som avtalen omfatter. 

I stedet for utbyggingsavtale etter anleggsbidragsmodellen, kan det inngås avtale om bruk av den såkalte justeringsmodellen. Ved bruk av justeringsmodellen vil kommunen få merverdiavgiften tilbake over en 10-årsperiode. Dersom utbygger selv har tatt fradrag for merverdiavgift under byggingen, kan kommunen tilby en avtale om overtakelse av justeringsplikt for den fradragsførte avgiften. Hovedelementene i en avtale etter justeringsmodellen er at avtale inngås når kommunen overtar anleggene. Utbygger prosjekterer, bygger og bekoster infrastrukturanleggene. Momsavtale om overføring av justeringsrett/plikt for merverdiavgift inngås mellom utbygger og kommunen før anleggsarbeidet startes opp. Anleggene overføres vederlagsfritt til kommunen for eie, drift og vedlikehold. Kommunen krever tilbakeført fra staten den merverdiavgift som utbygger har betalt for anleggene. Kommunen tilbakebetaler hele eller del av merverdiavgiftsbeløpet til utbygger.

 

Mange kommuner har utarbeidet utbyggingsprogram eller utbyggingsstrategier som angir hovedprinsipper for kostnadsfordeling, byggherreansvar, grunnerverv og forskuttering for rekkefølgebestemmelser i områdereguleringsplaner og/eller detaljreguleringsplaner. Valg av avtalens innhold ut fra disse strategiene skjer i konkret i tilknytning til forholdsmessighetsvurderingen ved de senere forhandlinger om inngåelse av avtale. 

Relevante lovbestemmelser

Pbl. § 11-9 inneholder generelle bestemmelser som angir at kommunen uavhengig av arealformål kan vedta bestemmelser til kommuneplanens arealdel om:

«1. krav om reguleringsplan for visse arealer eller for visse tiltak, herunder at det skal foreligge områderegulering før detaljregulering kan vedtas, 

2. innholdet i utbyggingsavtaler, jf. § 17-2, 

3. krav til nærmere angitte løsninger for vannforsyning, avløp, avrenning, veg og annen transport i forbindelse med nye bygge- og anleggstiltak, herunder forbud mot eller påbud om slike løsninger, og krav til det enkelte anlegg, jf. § 18-1. Det kan også gis bestemmelse om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse, jf. § 27-5, 

4. rekkefølgekrav for å sikre etablering av samfunnsservice, teknisk infrastruktur, grønnstruktur før områder tas i bruk og tidspunkt for når områder kan tas i bruk til bygge- og anleggsformål, herunder rekkefølgen på utbyggingen, 

5. byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav, herunder om universell utforming, leke-, ute- og oppholdsplasser, skilt og reklame, parkering, frikjøp av parkeringsplasser etter § 28-7 og utnytting av boligmassen etter § 31-6, 

6. miljøkvalitet, estetikk, natur, landskap og grønnstruktur, herunder om midlertidige og flyttbare konstruksjoner og anlegg, 7. hensyn som skal tas til bevaring av eksisterende bygninger og annet kulturmiljø, 

8. forhold som skal avklares og belyses i videre reguleringsarbeid, herunder bestemmelser om miljøoppfølging og -overvåking.»

Når det gjelder definisjonforutsetninger for bruk, og nærmere innhold i en utbyggingsavtale, vises til følgende bestemmelser i plan- og bygningsloven:

§ 17-1. Definisjon av utbyggingsavtale

«Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan.»

§ 17-2. Forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler

«Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av kommunestyret selv som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen.

Kommunen skal legge til rette for medvirkning av berørte grupper og interesser.»

§ 17-3. Avtalens innhold

«En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan.

Avtalen kan også regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris.

Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen.

Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak.»

Nærmere om definisjonen i § 17-1

For å omfattes av § 17-1 må det dreie seg om en avtale mellom kommune og utbygger. Uttrykket avtale innebærer avgrensning mot offentlige forvaltningsvedtak etter plan- og bygningsloven og offentlig myndighetsutøvelse etter andre regler. Bestemmelsene i pbl kapittel 17 regulerer altså bare forhold som forutsetter samtykke fra en privat part. 

Avtalen skal videre gjelde «gjennomføring av kommunal arealplan». Avtalen må altså være knyttet til gjennomføring av en konkret, bindende plan. En utbyggingsavtale kan inngås i forbindelse med behandling av et planforslag eller i sammenheng med en byggesak eller søknad om rammetillatelse. Spesielt vanlig er det at avtale inngås i forbindelse med oppfyllelse av rekkefølgekrav i en arealplan. Kommunen kan imidlertid ikke inngå bindende utbyggingsavtale om et område før arealplanen for området er vedtatt, jf. pbl § 17-4, femte ledd.

Nærmere om forutsigbarhet, § 17-2

Formålet med å innføre en regel som skal sikre forutsigbarhet/-beregnelighet er at vedtaket må foreligge tidlig nok til at utbygger/grunneier kan ta det i betraktning ved planlegging av prosjektet. Med forutsigbarhet menes i denne sammenheng først og fremst fremdriftsmessige forhold mellom planprosessen og avtaleprosessen. I tillegg knytter behovet for forutsigbarhet seg til ytelsenes størrelsesorden og til at disse blir tydeliggjort tidlig i prosessen. 

Av hensyn til forsvarlig risikovurdering i prosjektet er det av stor og ofte avgjørende betydning at en utbygger får en god oversikt over kommunens forventninger før han eventuelt erverver tomtearealer eller påtar seg andre store forpliktelser i utviklingen av et utbyggingsprosjekt. Forutsigbarhetsvedtak må foreligge før utbygger første gang formelt kontakter kommunen om utbygging, dvs. før kommunen mottar et privat forslag til reguleringsplan eller en søknad om byggetillatelse, vanligvis rammetillatelse. Forutsigbarhetsvedtaket kan og bør derfor vedtas samtidig med vedtakelse av kommuneplanen eller ved revisjon av denne, ettersom det er da kommunen bør vite om behov og sannsynlighet for bruk av utbyggingsavtaler. Dersom et forutsigbarhetsvedtak etter § 17-2 ikke er fattet før forhandlingene om utbyggingsavtale begynner, kan gyldig avtale ikke inngås.  

Det er tilstrekkelig at det foreligger et vedtak i kommunelovens forstand. Det er ikke krav om eller behov for at beslutningen/vedtaket etter § 17-2 er et enkeltvedtak i forvaltningslovens forstand. Beslutningen eller vedtaket må være fattet av kommunestyret. Kommunestyret har ikke adgang til å delegere forutsigbarhetsvedtak til underliggende enheter i kommunen. Delegasjonsbegrensningen gjelder ikke inngåelsen av utbyggingsavtalen. Det kan delegeres etter vanlige regler til deler av den kommunale forvaltningen i henhold til kommunens interne organisering.

Nærmere om innholdet av utbyggingsavtale, § 17-3

Denne bestemmelsen angir rammene for hva det kan inngås utbyggingsavtale om, og hvilke begrensninger som gjelder. Et viktig side med bestemmelsen er blant annet å hindre at kommunen bruker sin myndighet på en uheldig måte. Det siktes da spesielt til avtaler med vilkår som legger et uforholdsmessig tyngende press på økonomien i et utbyggingsprosjekt, med de følger dette kan få for byggeprosjektets gjennomførbarhet. De begrensningene som ligger i § 17-3, gjelder for begge parter idet bestemmelsene også skal hindre at en utbygger legger press på kommunen gjennom å tilby kostnadsbidrag for å få gjennom reguleringsvedtak. Bestemmelsene skal med dette bidra til at både kommune og utbygger kommer frem til balanserte avtaler som er konstruktive for begge parter og som er godt egnet til å få gjennomført planen og utbyggingsprosjektet. Videre skal avtalene sikre at den enkelte utbyggingen gir et godt resultat for dem som skal bo og arbeide i det nye området, og da også uten at dette får negative følger for kommunens øvrige innbyggere i et lengre tidsperspektiv. 

Sivilombudsmannen har i uttalelse SOM-2015 -1194 redegjort for de rettslige utgangspunktene for innholdet i nødvendighetsvurderingen etter pbl. § 17-3, tredje ledd:  

«Etter pbl. § 17-3 tredje ledd første punktum kan avtalen gå ut på at utbygger helt eller delvis skal bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Lovteksten utdyper ikke hva som skal vektlegges i vurderingen av om et tiltak er nødvendig. Spørsmålet er imidlertid behandlet i forarbeidene til lovendringen 2005 i daværende plan- og bygningslov. I Ot prp nr 22 (2004-2005) s.65 og 66 heter det:

Hovedkriteriet er at tiltaket er nødvendig for gjennomføringen av planvedtak, jf. tredje ledd første punktum. For å være nødvendig må tiltaket ha saklig sammenheng med gjennomføringen av planen. Utbyggingen må være den direkte foranledningen til behovet for ytelsen, slik at det er en relevant og nær sammenheng mellom ytelsen og planens innhold. Ytelsen må tjene interessene i utbyggingsområdet (veg, barnehage, parkområde) eller avhjelpe skadevirkninger eller ulemper av den konkrete utbyggingen.»

Hva kan bestemmes i reguleringsplan?

Pbl § 12-7, punktene 1–14 angir hva det kan gis bestemmelser om i en reguleringsplan. Reguleringsadgangen retter seg mot hvilke arealbruksformål som tillates, hvor det kan gjennomføres bygge- og anleggsarbeider, hvilket omfang de skal ha og hvordan de skal utføres. Det kan settes vilkår som en utbygger må oppfylle for å kunne innrette seg etter reguleringen, ulike krav til byggetiltakene og til bruken av arealene. Det kan også settes forbud mot visse former for bruk, og nærmere begrensninger for utbyggingen. Dernest bør/må det i reguleringsplanen fastsettes bestemmelser om rekkefølgen av tiltak som kommunen finner nødvendig for gjennomføring av planen.

Hjemmelen for rekkefølgebestemmelser er i pbl § 12-7, første ledd nr. 10: 

«I reguleringsplan kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser til arealformål og hensynssoner om følgende forhold

10. krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, sosiale tjenester, helse- og omsorgstjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert,»

Formålet med rekkefølgebestemmelser er å bestemme når det aktuelle planområdet skal kunne tas i bruk til bygge- og anleggsvirksomhet og regulere gjennomføringsrekkefølgen av nødvendige tiltak i forbindelse med utbyggingen. Rekkefølgebestemmelsene skal blant annet bidra til å sikre etablering av infrastruktur, grønnstruktur og samfunnsservice før utbyggingsområdet blir tatt i bruk av beboere og/eller av næringsutøvere. Dette sikrer at de tiltak som kommunen anser nødvendige, blir gjennomført før utbygging igangsettes eller brukstillatelse blir gitt, og at de ulike områdene i kommunen bygges ut i den takt som kommunen bestemmer.

Rekkefølgebestemmelser fastsetter altså hvilke tiltak som må være på plass på de ulike stadiene i en utbyggingsprosess. Det kan f. eks også være satt som rekkefølgekrav at en skole, en barnehage, en idrettshall eller en rundkjøring må være på plass før det kan gis byggetillatelse. 

I bestemmelsene om rekkefølgen kan det kreves at bestemte tiltak er gjennomført eller sikret etablert før igangsetting av utbyggingsprosjektet. Med sikret etablert menes at forutsetningene for å oppfylle rekkefølgekravet er til stede. Først og fremst knytter dette seg til finansieringen av tiltaket. Et rekkefølgekrav kan anses sikret etablert dersom utbygger har påtatt seg å bekoste tiltaket gjennom en utbyggingsavtale hvor beløpet innbetales når rekkefølgekravet skal oppfylles, slik at tidspunktet av innbetaling i utbyggingsavtalen harmoniseres med oppfyllelsesplikten etter planbestemmelsen. 

Forholdet til byggetillatelse, § 21-4 

Det følger av pbl. § 21-4 første ledd at dersom en søknad om byggetillatelse er fullstendig, «skal kommunen snarest mulig gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven.» En byggetillatelse kan derfor bare avslås dersom begrunnelsen knytter seg til krav i pbl eller bestemmelser gitt i medhold av pbl (forskrifter). Kommunen kan ikke kreve at det inngås en utbyggingsavtale som vilkår for å gi byggetillatelse. Imidlertid vil rekkefølgebestemmelser fungere som et hinder eller «forbud» mot byggetillatelse inntil de er blitt oppfylt eller sikret etablert. Dersom byggetillatelse avslås på grunnlag av rekkefølgekrav som ikke er oppfylt eller sikret oppfylt, kan utbygger enten søke om dispensasjon (jf. pbl. Kap. 19), vente til kommunen selv gjennomfører tiltaket, eller selv forplikte seg til gjennomføring av tiltaket ved å inngå en utbyggingsavtale med kommunen.

Rekkefølgebestemmelser kan ikke lovlig bestemme hvem som skal gjennomføre tiltaket, hvem som skal bære kostnadene eller på annen måte regulere det økonomiske forholdet mellom en utbygger og kommunen. Kostnadsansvaret for tiltakene som er angitt ved rekkefølgebestemmelsene kan bare reguleres gjennom inngåelse av en utbyggingsavtale. Rekkefølgebestemmelser kan omfatte tiltak både innenfor og utenfor det bestemte, geografiske arealet som en avgrenset reguleringsplan gjelder for. En rekkefølgebestemmelse kan for øvrig inneholde krav om etablering av et helt nytt tiltak eller oppgradering av et eksisterende tiltak.

Spørsmålet om hvilke rekkefølgekrav som skal stilles, er et kommunalt, politisk anliggende om hvordan og i hvilken takt en kommune skal utvikles/utbygges. Rekkefølgekravenes art og omfang er derfor et resultat av demokratiske, politiske vurderinger. Det kan imidlertid være stor forskjell på de rekkefølgekrav som kommunen anser nødvendige i et kommunalt utviklingsperspektiv, og hvilke tiltak som er egnet og lovlig kan tas inn i en utbyggingsavtale. Omfattende og/eller økonomisk tyngende rekkefølgekrav kan godt være lovlig inntatt i en reguleringsplan, men de samme tiltakskravene kan være ulovlige i en utbyggingsavtale dersom tiltakene ikke har tilstrekkelig saklig sammenheng med gjennomføring av planen eller innebærer at utbyggingsavtalen ikke kan anses forholdsmessig, jf. formuleringene om forholdsmessighet i § 17-3, tredje ledd, andre og tredje setning. 

Tiltakene som kan tas inn i en utbyggingsavtale må fremstå som begrunnede og saklige i forhold til det området som reguleringsplanen gjelder, og de skal tjene interessene i utbyggingsområdet og dets nærmiljø. Under enhver omstendighet må rekkefølgetiltak som inntas i en utbyggingsavtale ikke være av en slik art eller slikt omfang at de er i strid med den såkalte myndighetsmisbrukslæren, dvs. være usaklige, vilkårlige, sterkt urimelige, bygge på utenforliggende hensyn eller på uriktig eller ufullstendig faktum. Det foreligger noen rettsavgjørelser om gyldigheten av rekkefølgekrav i reguleringsplan der myndighetsmisbrukslæren er tema, blant annet Oslo tingretts dommer av 31.05.2019 og 7.06.2019. Begge er påanket og ikke rettskraftige per april 2020. Dommene inneholder drøftelser om innholdet i nødvendighetskravet i pbl. § 17-3, tredje ledd. I begge dommene anser tingretten at rekkefølgekravene ikke er saklig begrunnet i forhold til den konkrete utbyggingen og at rekkefølgekravene er ulovlige fordi det er tatt utenforliggende hensyn.  

Kunngjøring av forhandlinger og av avtaleinngåelse

Forhandlinger om utbyggingsavtaler må kunngjøres før oppstart, og utbyggingsavtale skal kunngjøres når den er inngått, § 17-4. Saksbehandling og offentlighet:

«Kommunen skal kunngjøre oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale.

Dersom fremforhandlet forslag til utbyggingsavtale bygger på kompetansen i § 17-3 andre eller tredje ledd, skal forslaget legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader.

Når utbyggingsavtale er inngått, skal denne kunngjøres.

Reglene i første til tredje ledd gjelder tilsvarende ved eventuelle endringer i utbyggingsavtalen.

Kommunen kan ikke inngå bindende utbyggingsavtale om et område før arealplanen for området er vedtatt.»

Forholdet til lokale vegnormer

Som hjemmel til å ta inn funksjons- og kvalitetskrav til f.eks. veganlegg i en reguleringsplan, vises til Pbl § 12-7, første ledd, nr.2 og 4:

«I reguleringsplan kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser til arealformål og hensynssoner om følgende forhold:

2. vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet, eller forbud mot former for bruk, herunder byggegrenser, for å fremme eller sikre formålet med planen, avveie interesser og ivareta ulike hensyn i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet,

4. funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer, herunder krav for å sikre hensynet til helse, miljø, sikkerhet, universell utforming og barns særlige behov for leke- og uteoppholdsareal,»

Ved å innta en vegnormal som kommunen (eventuelt) har utarbeidet og vedtatt med særskilte lokale tilpasninger i en reguleringsplan med rekkefølgebestemmelser, er kommunen sikret at de funksjons- og kvalitetskrav som er satt til veganlegg, blir gjennomført i samsvar med kravene før det blir gitt rammetillatelse eller igangsettingstillatelse til tiltak som følger av reguleringsplanen. Dette vil spesielt ha betydning i forhold til utbygginger i byer og tettsteder og de utbyggingsavtaler som er aktuelle inngå mellom kommunen og utbyggerne. 

Hvis kommunen har implementert sin egen vegnormal i reguleringsplanen, eventuelt i kommuneplanens arealdel, har innvendinger fra en utbyggers side om det juridiske grunnlaget for funksjons- og kvalitetskrav som er satt til infrastrukturen ikke noe for seg. Dette gjelder helt uavhengig av om det foreligger eller kommer i stand en utbyggingsavtale eller ikke. Og dersom det skal forhandles frem en utbyggingsavtale, bør kommunen kunne unngå enhver diskusjon med en normalt forstandig utbygger om de funksjons- og kvalitetskrav til f.eks. veganlegg som kommunen har inntatt/implementert i kommuneplan/reguleringsplan.

Overtakelse 

Uansett om vilkår for kommunal overtakelse av infrastruktur har et avtalemessig grunnlag gjennom en utbyggingsavtale eller ikke, så har kommunen rett og plikt til overtakelse av veg og VA-anlegg i etter bestemmelsene om opparbeidelsesplikten, jf. pbl § 18-1, femte ledd:

«Veg, hovedavløpsledning og hovedvannledning som er lagt av grunneier eller fester etter denne paragraf, holdes ved like av kommunen fra det tidspunkt anlegget er ferdig og godkjent, og tilfaller da kommunen uten vederlag. Det skal holdes overtakelsesforretning. Kommunen plikter likevel ikke å overta veg som ikke er opparbeidet i full bredde etter første ledd bokstav a.»

Når vilkårene i denne bestemmelsen er oppfylt, kan en privat utbygger ikke motsette seg kommunal overtakelse. Anlegget går over i kommunens eie uten vederlag, og kommunen får samtidig ansvar for å drifte og vedlikeholde anlegget. Vegene blir offentlig veger i veglovas forstand, og vann- og avløpsledningene inngår i de kommunale VA-anleggene. 

Web levert av CustomPublish AS